Tento článek jde do hloubky a zabere Vám 15 minut. Uvařte si k němu raději kávu nebo čaj. Věřím, že Vám bude užitečný..
Obsah článku:
Kdy je na prodej chaty nejlepší čas?
Asi správně tušíte, že nejlepší doba je začít s prodejem na jaře. Ale nenechte se zmýlit názory, že v okurkovém období se chaty neprodávají a že je nikdo nekupuje. Nejednu chatu jsem prodal v zimě a pojem „okurková sezóna“ beru spíš jako výmluvu neschopných makléřů nebo neznalost majitelů, kterým logicky musí chybět zkušenosti z většího množství prodejů.
Jaro a léto plné emocí
Známe to všichni, s příchodem jara se vidíme venku na sluníčku. Ti, kteří mají svou rekreační nemovitost, představu sluníčka zdokonalí pobytem na chatě za městem nebo v zahrádkářské kolonii. Ostatní s jarem začnou o nákupu chaty uvažovat a dají tak průchod svým emocím. A jak známo, emoce ovlivňují nakupování významnou měrou.
A to je právě to období, kdy je vhodné spustit prodej chaty, chalupy nebo zahrádky v kolonii. Tak, abychom využili na maximum období, kdy svítí slunce, trávníky jsou zelené, keře kvetou, zpívají ptáci a na prohlídky může zájemce přijet i v šest večer a pořád je světlo.
V období, kdy zájemci navštěvují své přátele na jiných chatách a inspirují se ke koupi vlastní chaty. Toto je období, kdy se dá z prodeje Vaší chaty vytěžit nejvíc. Zájemci si umí lépe představit, jak tráví svůj volný čas na prosluněné zahradě pod pergolou s rozpáleným grilem. Proto platí, že výnosnější bude prodej chaty nebo chalupy v tomto období.
Okurková sezóna (ne)existuje
Nejspíš i Vy znáte pojem „okurková sezona“. Prodávat chatu uprostřed lesů v době, kdy se brzy stmívá, vytrvale mrzne a sněží není úplně nejšťastnější. Každopádně i v této době se dá dobře prodat. Na fotce jsem zachycen, jak v lednu prodávám chatu v Doubravčicích. Celkem jsem tam měl přes 50 prohlídek a bylo prodáno. To množství prohlídek je možná děsivé a v létě by bylo o polovinu menší, ale chatu jsem prodal o 700 tisíc korun dráž, než byla představa majitele. Jakou měl majitel z vyšší částky radost, asi nemusím popisovat. Člověk by si řekl, že leden je okurková sezóna…
Tímto příkladem se snažím sdělit jediné. Když potřebujete prodat chatu nebo jakoukoliv jinou nemovitost, tak nehleďte na roční období a nedejte na hospodské rady. Prostě se do prodeje pusťte anebo se poraďte s odborníkem. Samozřejmě, že jsou chaty a chalupy, kde prodej v zimě bude problémový nebo vysloveně nevhodný, ale většinou nemáte co ztratit. V době růstu cen se každou zimu zájemci bojí, že na jaře budou ceny ještě vyšší. A v době klesání cen aspoň budete mít šanci, že prodáte za vyšší cenu než za dalšího půl roku, kdy budou ceny níž než v současnosti. Proč? Protože se se na trhu objeví v sezóně víc chat a větší nabídka v době poklesu cen vždy způsobí tlak na další snižování cen. Vypadá to možná složitě, ale je to jednoduchá rovnice.
Aktuální situace na trhu (2023)
Češi jsou odjakživa braní jako zahrádkáři, kutilové, chataři a chalupáři. Aktuálně je o chaty a chalupy stále zájem, ale ceny jsou níž, než byly v posledních letech. Ceny rekreačních objektů rostly až do podzimu 2021, pak lehce stagnovaly do cca června 2022 a od léta 2022 klesly o cca 10–20% podle lokality a stavu nemovitosti.
Situace 2021
V roce 2021 byl o chaty a chalupy velký zájem. Zájem o chaty se v době coronaviru znásobil. Nejen Pražáci nechtěli být zavření v Praze v panelácích a tak hojně hledali, kam pojedou na prázdniny nebo kam se schovají před covidem.
Nezapomeňte, že je období růstu cen a pokud tedy uvažujete o prodeji chaty, je nejlepší okamžik prodej spustit. Ono se také může stát, že zájem o chaty po skončení pandemie covidu opadne a velké množství lidí zjistí, že chtějí zase jezdit do zahraničí na dovolené. Na své chaty pak nebudou mít čas a na trhu se jich objeví velké množství, které zase sníží jejich cenu na minimum.
Jak se připravit na prodej chaty a udělat jí neodolatelnou?
V první řadě je nutné mít pod kontrolou právní stránku nemovitosti a to včetně dokumentace. Jde o bezpečnost prodeje a eliminování potencionálních problémů, které by mohly přijít během prodeje nebo i po něm!
V druhé řadě to je technický a vizuální stav, který buď udělá chatu či chalupu neodolatelnou, nebo naopak nechtěnou „kůčou“, u které budou zájemci tlačit na cenu. Nepodceňujte ani jedno, štěstí přeje připraveným…
Právní stav a dokumentace je základ prodeje
Buďte připraveni na prodej Vaší chaty a zájemcům sdělujte pouze pravdivé, a především podložené informace. Vyhnete se tak pozdějšímu sporu, zda byla ta informace řečena či ne, nebo zda byla Vaše tvrzení podložená. Zájemci pak rádi takový spor využijí k tlaku na snížení prodejní ceny. A bohužel, majitelé si za to mohou často sami.
Když se na problémy přijde až u podpisu kupní smlouvy nebo je zjistí bankovní odhadce (v případě, že zájemci financují koupi úvěrem), tak se pak často snížení ceny nevyhnou, protože je stav nemovitosti v rozporu z prezentovanými informacemi. A nezapomeňte, že podle občanského zákoníku, je i ústní předsmluvní ujednání závazné a vymahatelné. Někteří majitelé se pak diví, když chtějí z prodeje vycouvat, že si zájemce může nárokovat i finanční škodu.
Připravil jsem pár základních a důležitých informací, které potencionální zájemce o koupi Vaší chaty budou zajímat. A pokud je zajímat nebudou, je stejně dobré jim tyto informace sdělit.
Vlastnictví a dluhy
Naprostý základ je aktuální výpis z katastru nemovitostí (KN), označovaný jako list vlastnictví (LV). Ten prokazuje, kdo je vlastník nemovitosti, a zda není nemovitost zatížena zástavou, exekucí, soudním sporem apod. A nejen to, vyčteme z něj, že součásti chaty je i pozemek a jak je velký. Nebo naopak, že chata stojí na cizím pozemku zapsaném na jiném listu vlastnictví.
Častá otázka zájemců o koupi je, zda na nemovitosti neváznou dluhy a exekuce a zda je pozemek vlastní. Proto listem vlastnictví začněte! Získáte ho osobně za poplatek na katastru nemovitostí, nebo přes internet si ho online zakoupíte zde: https://nahlizenidokn.cuzk.cz
Pozor, nepleťte si skutečný list vlastnictví s nahlížením do katastru nemovitostí přes internet. Nahlížení je bezplatné, ale údaje na LV jsou v něm omezené. Proto je u nahlížení možnost zakoupení LV ve formě elektronické listiny, na které jsou již všechny údaje uvedeny.
Cizí pozemek, nájemní smlouva a předkupní právo!
Máte chatu na pronajatém pozemku? Připravte si platnou nájemní smlouvu, ze které bude jasná výše ročního nájmu a podmínky užívání. Říkat zájemci, že se ročně platí jenom 3.000Kč a že nájemní smlouvu nemáte, ale že se nemusí bát, protože majitel pozemku je v pohodě, tak to rozhodně není dobrý nápad. Navíc nezapomeňte, že v tomto případě má vlastník pozemku k nemovitosti předkupní právo! Je tedy nutné vědět, zda ho nebude chtít uplatnit. Toto vzájemné předkupní právo platí od 01.01.2014 do současnosti.
Je chata správně zakreslená v katastru?
Asi nejčastějším problémem, který u chat řeším, jsou jejich přístavby a změny jejich tvaru. Chaty se stavěly v dobách, kdy se na právní stránku moc nehledělo, a tak je značné množství těchto úprav provedeno na „černo“. Není výjimkou, že chata byla původně čtvercová, na katastru je zakreslená do čtverce, ale ve skutečnosti je do tvaru písmene „L“. Toto je opravdu důležité vědět před prodejem a ten tomu přizpůsobit. Nejlépe ve spolupráci s místním stavebním úřadem tento rozpor napravit.
Pokud máte vše v pořádku, tak má zastavěná plocha chaty tvar, který je shodný se zakreslením v katastru nemovitostí. Ověřit si to můžete nahlížením do katastru nemovitostí přes internet. Případně si osobně zajít na katastr, kde Vám pořídí snímek z katastrální mapy.
Pozor, to že Vám při koupi chaty vypracoval smlouvy advokát, notář nebo realitní kancelář, ještě neznamená, že se Vás tento problém netýká! Pokud jste financovali koupi vlastními finančními prostředky bez úvěru, tak s největší pravděpodobností skutečný stav nikdo nezkontroloval. Katastr tak na Vás mohl převést chatu i s případným nedostatky v katastrální mapě!
Bohužel, stále dost profesionálů skutečný stav porovnává se zakreslením v katastrální mapě pouze v případech, kdy kupující chatu financuje prostřednictvím úvěru. Nebo to dokonce zjistí až bankovní odhadce a pak se prodej posouvá, než se dá vše do pořádku. Někdy si zájemci díky tomu koupi rozmyslí, protože nechtějí čekat další 1-2 měsíce.
Osobně si zakreslení vždy ověřuji před prodejem a nesrovnalosti řeším s úřady ihned! Pokud případné nesrovnalosti v katastrální mapě nechcete řešit nebo na to již není čas, tak na ně zájemce upozorněte. Ale odrazí se to na kupní ceně, s tím je nutné počítat. Řešit si to následně může sám po koupi. To ale platí pouze v případě financování hotovostí. U úvěru koupi banka neschválí a bude vyžadovat, aby bylo vše v pořádku. A pokud zájemce neupozorníte, tak si zaděláváte na problémy, které vás doženou během prodeje nebo po něm.
Má chata právně zajištěný přístup?
Opět nejlépe online v nahlížení do katastru nemovitostí si zobrazíte katastrální mapu a prověříte nejen okolní pozemky, ale hlavně příjezdovou cestu k Vaší chatě. Kdo ji vlastní a jaké máte právo k jejímu užívání. Je pěkné, že po cestě už deset let jezdíte. Ale máte právo tuto cestu užívat? Ověřením příjezdu otevřete cestu zájemcům, kteří financují koupi chaty hypotečním úvěrem a budete vědět, že tato skutečnost nezkazí jednání se solventním zájemcem.
Pokud vlastní přístupovou cestu cizí majitel a nemáte na ní věcné břemeno užívání, nemusí to ještě znamenat, že ji skutečně nemůžete využívat. Ale to je již hlubší problematika vhodná na další článek.
Studna a časté problémy
Je studna na pozemku legální? Máte povolení nakládání s vodami? Pokud takový podklad nemáte a chcete zjistit, zda existuje, obraťte se na místně příslušný vodoprávní úřad. Toto neplatí v případě, že byla Vaše studna postavena před rokem 1955. Ale takový fakt by měl být někde písemně zmíněný, aby bylo prokazatelné, že před tímto rokem již existovala.
Zda je voda ve studni pitná je snad nejčastější otázka zájemců. Při ní se mi vybaví slintající pan Svěrák ve známé české komedii Vesničko má středisková. To že vodu léta pijete je důležitá informace, ale pozor, aby tato informace nevyzněla jako garance nezávadnosti vody. Pokud to ale doložíte rozborem vody, bude to informace důvěryhodná a nezpochybnitelná.
Záplavové území
Možná budete překvapeni, že i Vaše chata, kterou nikdy povodeň nebo záplava nezasáhla, je v tomto území. Na adrese https://www.edpp.cz si ověříte nebezpečí výskytu povodně a záplavy. Toto ověření doporučuji právě při prodeji chat a chalup, kde riziko povodně hrozí. V takovém případě je vhodné na to zájemce upozornit a tuto informaci zanést do rezervační a kupní smlouvy.
Technické revize
Disponujete revizí na komín, elektřinu nebo třeba kotel? Velmi dobře! Ukazujete tím zájemcům Váš smysl pro pořádek a dáváte tak najevo, že se o chatu staráte, jak nejlépe umíte. Získáváte tak kladné body při získávání zájemcovi důvěry.
Stavební dokumentace
Podle §125 stavebního zákona jste povinen kupujícímu doložit při prodeji veškerou stavební dokumentaci k nemovitosti, která byla potřeba ke kolaudaci stavby nebo jejím ohlášení o užívání a při prodeji ji předat kupujícímu.
Pokud nemáte dokumentaci k dispozici, můžete získat její duplikát na místně příslušném stavebním úřadě.
V případě, že dokumentace stavby nebyla v minulosti pořízena, nedochovala se nebo po různých úpravách neodpovídá skutečnému stavu, jste povinní tuto dokumentaci pořídit. V některých případech povoluje zákon pořídit pouze zjednodušenou dokumentaci, tzv. pasport stavby.
PENB – Průkaz energetické náročnosti budovy při prodeji chaty?
U staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25% spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání, není nutné pořizovat energetický průkaz PENB. I tak je vhodné mít přehled o nákladech za energie a zájemci ukázat nejlépe faktury za elektřinu, plyn nebo tuhá paliva. Zvýšíte tím důvěryhodnost svých tvrzení.
Trvalý pobyt třetích osob
Věřili byste tomu, že ve Vaší chalupě může být přihlášen k trvalému pobytu někdo cizí? Třeba nájemník, který si dříve pronajímal chalupu k bydlení. Nebo předchozí majitel, prodal Vám chalupu, ale trvalý pobyt si neodhlásil i když to měl například mezi povinnostmi v kupní smlouvě a Vy jste si to prostě nepohlídali. Málokdo tuší, že si toto může zkontrolovat v evidenci obyvatel.
Jednou za čas se mi stane, že zájemce chce potvrzení, že v nemovitosti nejsou další osoby přihlášeny k trvalému pobytu. Zjistěte si toto předem, ať nemusíte odhlašování třetích osob řešit na poslední chvíli. Trvá to pak docela dost dlouho a kupující může požadovat do smluv ustanovení, že dokud nebude těmto osobám zrušen trvalý pobyt, tak Vám nebude vyplacena kupní cena z úschovy.
Jak připravit chatu po technické stránce?
Aby byl prodej co nejpohodlnější, šlapal jako po drátkách a Vaše chata případné zájemce okouzlila co nejvíce, bude důležité věnovat se své chatě více než obvykle. Znáte to, udělám to až a najednou Vám budou stát zájemci před chatou, a to už je pozdě něco vysvětlovat nebo slibovat. Je zapotřebí se zamyslet co upravit a opravit, aby se podpořila atmosféra místa a případní zájemci nemysleli na celé léto v montérkách při opravě nedostatků. Mají se vidět, jak relaxují u grilu s pivkem nebo jdou na houby do lesa.
V prvé řadě je třeba vyklidit vše co nebude budoucímu majiteli a ani Vám k užitku. V nemovitosti a v okolí tak bude čisto a prostor. V chatě je třeba důkladně uklidit, vymalovat, namazat léta vrzající dveře, natřít okenice, umýt okna apod. Máte krb? Vyčistěte ho a umyjte průhledné části. S oblibou na prohlídkách, zvlášť v brzkých jarních nebo podzimních měsících zapaluji krb. Přítomnost hořícího krbu působí v chatě nebo v chalupě velice příjemným a útulným dojmem. Pokud máte na zahradě domek plný zahradního nářadí, šroubků, okapů a dalších zbytků z dob rekonstrukcí, probral bych je a dílničku „načančal“ tak, aby se zde budoucí kutil při prohlídce viděl.
Jsou to pouze doporučení. Prodával jsem chaty, které byly po strop plné haraburdí, zahrada byla zarostlá a prodali se také. Po zkušenostech s prodejem takových chat, raději před dalším prodejem zajišťuji jejich úklid. K dispozici mám partu, která se postará o odvoz všeho nepotřebného a další, která je mi k dispozici pro úpravu zahrady. Každá drobnost rozhoduje, zda bude o Vaši chatu velký zájem, zda se bude řadit mezi ty žádané anebo zda budete klienty přesvědčovat, aby se na chatu přijeli podívat. Až k Vám přijedou zájemci na prohlídku, není úplně vhodné, aby se brodili v metr vysoké trávě a uhýbali věcem, které na ně budou padat z kůlen a dílen při otevření dveří.
Vady nevadí, když nejsou skryté
Jen pozor, abyste špatně nepochopili moje předchozí řádky. Nesnažte se vymalováním nebo jinými úpravami zamaskovat technické problémy. Není to férové jednání a může se Vám to později vymstít, třeba až bude kupující uplatňovat nároky ze skrytých vad. Naopak, upozorněte zájemce na vady a problémy. U vážného zájemce si získáte cenné body a ušetříte mnoho starostí!
Jaké chaty jsou TOP a čím u zájemců zabodujete?
V průběhu let, co prodávám chaty a chalupy v okolí Prahy a Středočeském kraji, jsem si vytvořil žebříček hodnot, které zájemce nejvíce zajímají. A chaty či chaloupky, které těmito vlastnostmi disponují, se mohou pyšnit daleko větším zájmem a vlastně i tržní cenou. Zajímá Vás, jaké to jsou?
Pozemkem to začíná
Vše se točí především okolo pozemku. I sebelepší chata bude velmi znevýhodněná, pokud pozemek nebude splňovat nejčastější požadavky zájemců.
Komu patří pozemek?
Pokud máte chatu na vlastním pozemku máte první zásadní bod. Mnoho chat na území české republiky totiž stojí na pronajatém pozemku. Není to překážka v prodeji. Jen to tržní cenu chaty snižuje. Důležité pak je, zda je pozemek pod Vaší chatou státu nebo soukromé osoby. První varianta je schůdnější. Z varianty druhé mají zájemci větší strach, a proto to tržní cenu snižuje ještě více než v prvním případě.
Tvar a velikost pozemku
Dalším častým požadavkem zájemců o koupi chaty je tvar a velikost pozemku. Negativní vlastností pozemku je jeho sklon. Roviny vítězí. Často se na mě obrací zájemci s požadavkem rovného pozemku jako s hlavní podmínkou. Pozemek nesmí být ani velký ani malý. Teď si říkáte, co je toto za definici. No to je častý požadavek zájemců a já tuto definici přímo miluji:) Zájemci, tedy hlavně Pražáci, chtějí trávit víkendy relaxací a sportem, nikoliv však víkendovým sekáním zahrady, přitom sekání je také sport, že?
Poloha pozemku
Jaká je vzdálenost od velkého města. V mém případě od Prahy. Ideální vzdálenost od Prahy je do 40 minut. Mnoho mých zájemců prodalo své chaty či chalupy v Jižních Čechách nebo na Vysočině, aby si koupili chatu blíže Praze. Chtějí zde trávit víkendy a případně v létě dojíždět do práce. Netrávit život na cestách. Limit, který jsem vypozoroval je 55 minut a věřím, že to bude podobné i v jiných krajích v ČR.
Celkovou cenu samozřejmě velice ovlivní známost lokality a přítomnost volnočasového vyžití jako je koupání a rybolov. Řeky, přehrady, rybníky, nebo hluboké lesy pro náročné houbaře jsou plusy zvyšující atraktivitu Vaší chaty nebo chalupy.
Soukromí na pozemku
Další vlastností, která se týká polohy je místo, kde byla chata postavena. Jsou samozřejmě zájemci, kteří chtějí absolutní samotu. Stejně tak jsou zájemci, kteří touží po komunitě v zahrádkářských oblastí. Nejčastějším požadavkem je poloha chaty někde na okraji menších obcí, v částech aspoň trochu obydlených, aby bylo okolo pár sousedů. Menší obce poskytnou chatařům příjemný servis. Jsou zde hospody, obchod a doprava.
Chaty k bydlení
Zájemci často hledají chaty, které by mohli obývat celoročně. Na chatě si totiž můžete přihlásit trvalé bydliště. Ceny bytů a rodinných domů stoupají do závratných výšin. A stále více rodin hledá útočiště v rekreačních objektech. O to více jsou důležité vlastnosti, které popisuji výše. Díky splnění těchto hodnot pak mohou zájemci koupit Vaši chatu třeba na hypotéku. A to Vaší chatě opět zvedá tržní cenu, protože je dostupnější.
Příjezdová cesta nutností
Zájemci počítají s tím, že nebudou mít k pozemku luxusní asfaltovou komunikaci. I zde ale rozhoduje přístup na pozemek. Jsou nemovitosti, kam se nedostanete autem a jeden či dva kilometry musíte pěšky, jako například okolo řeky Sázavy. Má to své kouzlo, ale většina zájemců požaduje příjezd autem na pozemek. Pokud máte na prodej chatu s příjezdem až na pozemek, máte další bod v hodnotě Vaší chaty.
Sítě – třešnička na dortu
Má Vaše chata připojení na elektřinu? Elektřina je základ. Ano, existují chaty bez elektřiny, vody a se suchým WC a dají se prodat. Jsou zájemci, kteří hledají právě takové. Ale pokud Vaše chata disponuje vodou, přípojkou elektřiny a má zajištěný odpad jinak něž trativodem do lesa za chatou, máte další plusový bod a hodnota Vaší chaty na žebříčku cen opět stoupá.
Závěr
Pokud máte na prodej chatu na vlastním, rovném a oploceném pozemku, který disponuje vlastní studnou a jímkou, případně přípojkami na městské sítě, která se nachází cca co 40 minut od Prahy a je v blízkosti menší obce, kde je zajištěna doprava a služby, vlastníte diamant mezi chatami. Její prodej a prezentaci je potřeba dobře promyslet a naplánovat, abyste z prodeje vytěžili co nejvíce. Tím myslím prodali chatu za maximální cenu.
Trh s rekreačními objekty je samostatným realitním oborem. Ve většině případů se nejedná o záležitost jedné z největších potřeb, tím myslím bydlení. Zájemci, kupující chatu, uvažují úplně jinak než zájemci kupující byt či dům k bydlení. Je tomu zapotřebí i přizpůsobit marketing, způsob nabízení rekreačního objektu a přístup k zájemci.
Přeji Vám hodně štěstí a samé pohodové kupující. A pokud budete chtít využít mých zkušeností a s prodejem pomoci, zavolejte mi.
UPOZORNĚNÍ: popisuji stav, který vychází ze zákonů a předpisů platných v době vydání tohoto článku a není vyloučeno, že se během času můžou jednotlivé zákony a ustanovení změnit. Proto vždy doporučuji řídit se aktuálním znění zákonů nebo vyhledat odborníka, který Vám s prodejem pomůže. Ušetříte si tak starosti, čas, a ještě zvýšíte pravděpodobnost, že se Vaše chata či chalupa prodá za vyšší částku, než byste čekali.
