Hypotéky opět zpřísní? Doporučení se změní v zákon!

27.11.2019
Včera jsem zrovna psal příspěvek “Jak prodat nemovitost s hypotékou” a dnes tu máme informaci, že sněmovna bude tento týden v prvním čtení projednávat vládní novelu zákona o České národní bance. ČNB usiluje o to, aby dosavadní „doporučení“, kterými se snaží ovlivňovat trh s hypotékami, přeměnila na zákon. V současnosti ČNB reguluje trh s hypotékami tím způsobem, že bankám „pouze doporučuje“ co můžou a co ne. Tato pravidla nejsou pro banky tedy závazná a banky umí tato pravidla elegantně obejít.

Máte hypotéku? Vše běží beze změny, pokud..

Nová pravidla se nebudou vztahovat na již uzavřené hypotéky, pokud si je však nebudete chtít třeba navýšit či jinak změnit. 

Co je cílem této změny?

„Cílem novely je umožnit centrální bance v případě potřeby včas reagovat na případná makroekonomická rizika, jako je například realitní bublina či přehřátí trhu s hypotékami, která by mohla narušit finanční stabilitu,” aspoň tak to uvádí Ministerstvo financí.

Je tu realitní bublina?

Někteří experti míní, že žádná realitní bublina není. Myslí si, že je jen nedostatek bytů, poptávka vyšší než nabídka a díky tomu jdou ceny vzhůru. Na druhou stranu stačí vzpomenout na konec roku 2007. Ceny tehdy také stále stoupaly a i tehdy se tvrdilo, že je nedostatek bytů a i přes to přišla během roku 2008 krize a ceny spadly postupně až o třetinu. Spousta developerů získala stavební povolení právě v letech 2005-2007 a v souvislosti s „ekonomickou krizí“, která zasáhla trh s realitami v roce 2008 řada těchto projektů čekala, až se trh vzpamatuje. 

Netvrdil bych jednoznačně, že ceny nemůžou spadnout jen proto, že je nedostatek bytů. Stačí výkyv ekonomiky a poptávka klesne rychleji, než si to uvědomíme. Ale z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí ve velkých městech vždy porostou, jen nikdo nevíme, co se může stát zítra, za měsíc či za půl roku a to je v realitách moc krátká doba a jisté ochlazení trhu tu již cítit je.. 

Chápu tedy ČNB a rozumím její snaze „ochránit“ skupinu lidí, kteří chtějí kolikrát vlastní bydlení za každou cenu a jsou ochotni riskovat splácet dlouhodobě vysoké ceny. Na druhou stranu, umělá regulace trhu většinou nic dobrého nepřinesla. A pokud ČNB bude dál utahovat hypoteční kohoutky, může to mít vliv i na ceny nemovitostí. Vždyť i „doporučení“ ČNB mají reálný dopad již v tomto roce. Hypoteční trh se propadl jak v objemu, tak v počtu uzavřených hypoték. 

Co si o regulaci myslíte Vy? Uvítám Vaše názory pod článkem v komentářích.

Co se tedy změní?

Dnes ČNB bankám pouze doporučuje. Hypotéky by měly poskytovat jen do 80 % hodnoty nemovitosti, do 90 % jen někomu. Splátky hypotéky a ostatních dluhů nemají přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (ukazatel DSTI) a celkové zadlužení 9násobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI).

Podle novely dá zákon ČNB možnost stanovit horní hranici u jednoho ukazatele, u kombinace dvou ukazatelů anebo u všech tří ukazatelů.

Pokud ČNB někdy v budoucnu stanoví závazné limity úvěrových ukazatelů, jejich horní hranice pro žadatele ve věku do 36 let budou mírnější, což je dobrá zpráva pro tuto věkovou skupinu. V případě maximálního procenta hodnoty nemovitosti o 10 procentních bodů vyšší, ukazatele DSTI o 5 procentních bodů vyšší a DTI vyšší o jednoroční násobek čistých příjmů. 

Pokud se Vám článek líbil, podpořte mě prosím v dalším psaní formou malého komentáře zde na stránce pod článkem. Stačí napsat “líbilo..”, “nelíbilo..” nebo se můžete podělit o svou zkušenost, která souvisí s tématem. Děkuji a přeji hezký zbytek dne..