Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Od doby kdy se uvolnil trh s nemovitostmi, se financování hypotečním úvěrem stalo absolutním standardem při pořizování nemovitostí. Prodej nemovitosti, kde se nemusí řešit doplacení úvěru pořízeného při jeho koupi se stává spíše výjimkou. Banky jsou na toto připravené, ale co vy nebo váš makléř?

Týká se vás tento článek?

Pokud splňujete aspoň jednu z následujících podmínek, tak ano!

• na vaši nemovitosti vázne zástava pro banku
• na vaši nemovitosti vázne zástava pro pro jiného věřitele (úvěrová společnost, soukromá osoba..)
• vázne na vaši nemovitosti zákaz zcizení (prodeje nemovitosti bez souhlasu banky či jiného věřitele)

Tyto informace zjistíte na výpisu z katastru nemovitostí v části C na listu vlastnictví.

Na co si dát pozor?

Není to tak složité. Jen si musíte dát pozor na několik drobností. 

Pokud chcete prodat byt nebo dům kde vázne zástava, zavolejte svému hypotečnímu poradci a nebo přímo na infolinku vaší banky. Žádejte informaci, jaké má banka podmínky pro předčasné doplacení vašeho hypotečního úvěru a jak vysoký poplatek bude požadovat za předčasné doplacení. Určitě uveďte, že se nemovitost chystáte prodat.

Díky novému zákonu od 12/2016 již banky nemohou po klientech, kteří svou hypotéku doplatí dříve z důvodů prodeje své nemovitosti žádat vysoké penále, jako tomu bylo dříve. Pozor však na úvěrové smlouvy uzavřené před 12/2016, na ty se nový zákon nevztahuje a je důležité, abyste si to ověřili a věděli skutečnou výši poplatku za předčasné splacení.

U smluv uzavřených před 12/2016 se můžete vysokému penále vyhnout jedině tak, že byste se hodně velkou náhodou trefili s prodejem do termínu výročí fixace. Při výročí fixace se sjednává nová sazba na další období a během výročí fixace je také možné úvěr refinancovat u konkurence či doplatit hypotéku zcela/částečně bez sankcí.

V okamžiku, kdy se jedná o zástavu z nebankovního sektoru se postup téměř vždy radikálně mění!

Nyní víte, kolik činí vaše dlužná částka bance. Při prodeji bytu či domu nemusíte tuto informaci uvádět v inzerci. Je ale důležité, tuto skutečnost sdělit vážnému zájemci o vaši nemovitost.

Důležité – pokud máte na výpisu z katastru nemovitosti v listu vlastnictví uveden zákaz zcizení, znamená to že nemovitost nemůžete bez souhlasu banky prodat. Proto v okamžiku kdy budete žádat o vyčíslení vašeho úvěru, zažádejte i o souhlas s prodejem. K tomu bude banka požadovat návrh kupní smlouvy a nacionále kupujícího. 

Jak postupovat při prodeji a jak probíhá doplacení hypotéky

• Důležitým bodem předčasného splacení hypotéky, je znát termín úhrady. To je ten okamžik, kdy jste si na 100% jisti, že kupující bude mít schválen úvěr, či bude mít vlastní finance k dispozici. Je lepší, nastavit datum splatnosti s měsíční rezervou.
• Pozor na unáhlenou žádost o předčasné splacení, aniž byste měli kupujícího nějakým způsobem zajištěného (rezervační smlouva, finanční záloha, kupní smlouva.. Smlouva budoucí je také řešení, ale dnes již považovaná za zbytečný mezikrok)
• Pokud kupující financuje koupi Vašeho bytu či domu také hypotečním úvěrem, předloží Vaše vyčíslení své bance (bez toho by mu banka nevyčerpala peníze). V kupní a úschovní smlouvě pak bude uvedeno, že financující banka kupujícího poukáže část kupní ceny ve výši odpovídající Vašemu vyčíslení, přímo Vaší bance na bankovní účet uvedený ve vyčíslení a případný přebytek na účet advokátní, bankovní či notářské úschovy.
• Aby mohla banka kupujícího uvolnit finance Vaší bance a Vám do úschovy, musí kupující své bance předložit kupní smlouvu, potvrzení o tom, že složil všechny vlastní finanční prostředky do sjednané úschovy, podepsanou zástavní smlouvu (kterou ale uzavíráte s bankou Vy jako stávající majitel!) a potvrzení z katastru, že byl podán návrh na vklad nové zástavní smlouvy. Banka kupujícího většinou nečeká až katastr po dvaceti dnech povolí vklad nové zástavy a stačí ji pouze podaný návrh.
• Datum úhrady Vaší hypotéky nastavujte tedy až v okamžiku, kdy máte domluvený termín podpisu kupní smlouvy a zároveň víte, že kupující má splněny všechny podmínky pro čerpání, vyjma těch, které spolu teprve budete uzavírat.
• Kupní smlouvu podejte na katastr až v okamžiku, kdy máte potvrzené, že peníze od banky kupujícího dorazily na svá místa. Tedy až po té, co je uhrazena Vaše hypotéka ve Vaší bance a zbylá část kupní ceny je v úschově u advokáta, notáře apod. Kupní smlouvy většinou podává na katastr advokát, nebo realitní makléř. Záleží na domluvě, u koho jsou jsou ověřené kupní smlouvy uložené v úschově.
• Vaše banka pak k datu, které je uvedeno na vyčíslení částku zúčtuje. A v určité lhůtě Vám zašle potvrzení o zániku zástavního práva pro katastr nemovitostí. Vzhledem k tomu, že jeho podání na katastr stojí další jednu tisícovku (v budoucnu dvě), neposílá toto vzdání se zástavy na katastr přímo banka, ale pošle ho Vám a na katastr nemovitostí ho musíte podat Vy! Proto je nutné si toto ohlídat, aby Vaše zástava nevázla na nemovitosti kupujícího, delší dobu než máte sjednáno ve smlouvách. Mohly by Vám z toho plynout sankce – smluvní pokuty. 

Časté chyby

O vyčíslení nežádejte ani moc brzo, ani moc pozdě! Také počítejte s tím, že některé banky mají vyčíslení zpoplatněno! Při prvním telefonátu se banky zeptejte, jak dlouho ji bude trvat Vám vyčíslení vydat a zda budete za něj platit poplatek. Některé banky Vám ho udělají do tří dnů či na počkání. Už jsem na něj ale čekal i měsíc! Já osobně vždy o vyčíslení žádám:

• vždy nejpozději tak, abych věděl, že ho budu mít k datu dle termínu podpisu kupní smlouvy v rezervační smlouvě a s určitým předstihem, aby se mohlo doložit financující bance a advokátovi a kupujícímu
• k datu splatnosti, ke kterému na 100% vím, že je reálné aby odpovídající částka stihla “přicestovat” do mé banky. Myslím to tak, aby se kupní smlouva neuzavírala dva dny před datem, ke kterému má byt hypotéka splacena. Rezerva 14 dnů je minimální!

Pozor

Výše uvedený postup platí při prodeji nemovitosti, které jsou zatíženy zástavním právem banky. V okamžiku, kdy se jedná o zástavu z nebankovního sektoru se postup téměř vždy radikálně mění. Většina bank odmítá profinancovat koupi nemovitosti se zástavou z nebankovního sektoru a často se tak stane, že prodávající uvízne ve smyčce, kdy není možné jeho nemovitost koupit na hypotéku a on tak nemá peníze na splacení úvěru či půjčky. V určitých případech toto umíme vyřešit, ale to je téma pro další článek.

Závěr

Různé nemovitosti, různé zástavy a různé příběhy. Výše popsaný “návod” je nejčastější scénář, ale situace se mohou v jednotlivých případech lišit a někdy dost diametrálně.

Nepodceňte tedy tuto část prodeje Vaší nemovitosti. Za svou praxi jsem byl svědkem nemalých komplikací, které dokáží následně dost prodloužit již domluvené termíny o dlouhé týdny nebo i měsíce. S tím souvisí také naplánované stěhování, vyklízení, změny zaměstnání a škol, školek..

Navíc jsou termíny ve smlouvách pod pokutami. Není nic horšího, když počítáte se svými penězi například na koupi jiné nemovitosti a jste také vázaní smluvně, že je uhradíte v daném termínu, který nakonec nestihnete.

---

Pokud se Vám článek líbil, podpořte mě prosím v dalším psaní formou malého komentáře zde na stránce pod článkem. Stačí napsat “líbilo..”, “nelíbilo..” nebo se můžete podělit o svou zkušenost, která souvisí s tématem. Děkuji a přeji hezký zbytek dne..

---