Pronájem družstevního bytu? Jak na to a nebýt vyloučen z družstva!

Nikoho tu nechceme!

Chcete pronajmout svůj družstevní byt, ale předseda Vám říká, že v domě žádné nájemníky nechce on, ani ostatní sousedé? Ptá se Vás, komu budete byt pronajímat? Že chce znát jméno Vašeho nájemníka a toho budou muset všichni odhlasovat na členské schůzi? Má na to právo?

Často ano, ale není to tak jednoznačné a jednoduché. Jsou případy, kdy Vám pronájem Vašeho bytu zakázat nemůže. Setkávám se s různými praktikami, kdy bytová družstva účelově zasahují do práv člena družstva, jakožto nájemníka družstevního bytu a to v rozporu se stanovami družstva, případně v rozporu s nájemní smlouvou.

Na druhou stranu, v některých lokalitách jsou problémy s nájemníky natolik velké, že je pochopitelné, že si družstva snaží chránit svůj majetek. Mám pro to občas pochopení.

Podnájem není pronájem

Nezapomeňte, že družstevní byt je ve vlastnictví bytového družstva a Vy ho užíváte jako člen na základě nájemní smlouvy. Ve skutečnosti máte byt v pronájmu Vy a jako nájemník můžete družstevní byt pouze “podnajmout”.

Pokud tedy chcete podnajmout svůj družstevní byt, tak je zapotřebí řídit se nejen zákonem, ale v případě družstevních bytů také stanovami družstva a nájemní smlouvou, kterou máte s družstvem uzavřenou.

Takže, dál už budu psát o Vás jako o “nájemníkovi” (nájemci) a ten, komu byt pronajmete je “podnájemník” (nebo podnájemce). Všichni pochopili? Bezva, jdeme dál..

Jak tedy postupovat?

Začněte u stanov družstva a své nájemní smlouvy. Hledejte ustanovení, která popisují, zda se podnájem zcela vylučuje, nebo naopak zda je povolený a za jakých podmínek..

Rozlišujte výrazy, jako například “podnájem je možný pouze se souhlasem družstva” nebo “podnájem bytu je možný, ale nájemce je povinen tuto skutečnost družstvu oznámit..”

Formulací je spousta, ale od formulace se bude odvíjet to, zda může bytové družstvo rozhodovat, zda Vám podnájem povolí, nebo dokonce schvalovat daného podnájemce. Nebo zda prostě musí Váš záměr podnajmout byt strpět a Vy družstvu pouze toto oznamujete.

Pokud ve stanovách nebo nájemní smlouvě nenajdete ustanovení, která upravují možnosti podnájmu, tak platí § 2215 občanského zákoníku. Ten zní jasně, bez souhlasu pronajímatele, tedy družstva, nemůžete družstevní byt podnajmout!

Žádost o souhlas s podnájmem, nebo i pouhé oznámení, že budete byt podnajímat, vždy pošlete písemně. V některých družstvech může být nepovolený podnájem důvodem k vyloučení z družstva. Proto vždy trvejte na písemném rozhodnutí!

Ústní souhlas od předsedy družstva je Vám k ničemu. Jedině snad, že by ve stanovách bylo uvedeno, že podnájem bytu je možný a není nutný další souhlas ani oznámení. Ale podobná ustanovení nebývají častá.

Bytová družstva mají nejčastěji ve stanovách souhlas s podnájmem podmíněný předchozím schválením. Jinými slovy – jako člen družstva musíte zažádat družstvo o souhlas s podnájmem ještě před tím, než začne byt podnajímat.. Souhlas mají družstva často zpoplatněný. Někde třeba 500 – 1.500Kč ročně, jinde klidně 1000Kč měsíčně. Navíc v některých družstvech musíte žádost písemně obnovovat každý rok.

Když se pletou pojmy s dojmy

Často se setkávám s tím, že družstva si vysvětlují “po svém” zákony i vlastní stanovy či smlouvy. V případech, kdy máte pouze povinnost podnájem oznámit, tak tvrdí, že to nemůžete. Nebo, že podnájem musí schválit ostatní nájemníci v domě. Kolikrát se dokonce ptají, kde dotyčný pracuje a chtějí znát jeho jméno s tím, že ho budou “schvalovat” jako osobu. Nenechte se zastrašit a odradit. Když máte pouze oznamovací povinnost, tak připomeňte předsedovi nebo ostatním členům skutečné znění stanov nebo nájemní smlouvy.

Ale nezapomeňte na jedno, pokud podnajmete byt někomu nepřizpůsobivému, tak následky nesete Vy a v krajním případě můžete být z družstva vyloučeni. Použijte tedy “zdravý rozum” i v případě, kdy nemá družstvo zakotveno “schvalování”. Zvažte možné dopady na Vaše vztahy se sousedy a členství v družstvu a pečlivě si prověřte svého podnájemníka. Je to i ve Vašem zájmu!

V žádném případě nedoporučuji podnajmout byt bez předchozího souhlasu družstva, pokud je vyžadován. Následky můžou být zdrcující, je to hrubé porušení stanov nebo nájemní smlouvy!

Souhlas až po jednom roce členství?

Jste členem družstva méně než rok, nebo chcete koupit družstevní byt jako investici a pronajímat ho? Dobře! Nápad schvaluji. Jen nevěřte každému realitnímu makléři, když Vám bude tvrdit, že je podnájem možný a bude Vám to ukazovat ve stanovách. Stačí přehlédnout jednu podmínku, která může být na zcela jiném místě ve stanovách a Vaše investice se prodraží!

A tou podmínkou je, že podnájem bytu je možný až po jednom roce členství v bytovém družstvu! S touto kličkou ve stanovách jsem se několikrát setkal především u některých družstev v lokalitách jako jsou Teplice apod.

Bez ohledu na stanovy doporučuji před koupí zajít na družstvo a zjistit, jak se k podnájmům bytů staví. Pokud ucítíte nevoli, tak zvažte koupi a nezapomeňte, že stanovy se můžou jednoho dne změnit ve Váš neprospěch. Dobrá rada k nezaplacení;-)

Kdo uzavírá podnájemní smlouvu?

Každé družstvo má své postupy. Někde to neřeší, prostě dostanete souhlas s podnájmem a podnájemní smlouvu uzavíráte Vy s podnájemníkem bez družstva. V takové smlouvě prohlašujete, že máte od vlastníka bytu právo podnájem uzavřít. Některá družstva mají vlastní podnájemní smlouvy, ve kterých jsou všechny tři strany, tj. družstvo jako pronajímatel, Vy jako nájemce a Váš podnájemník. Raději si to na družstvu ověřte, ať se vyhnete nedorozumění.

Problém “formulářových” podnájemních smluv přímo od družstva spočívá v tom, že tyto smlouvy nemusí vyhovovat domluveným podmínkám mezi Vámi a Vaším podnájemníkem. V takovém případě doporučuji současně uzavřít dodatek k podnájemní smlouvě. V dodatku si upřesníte podmínky podnájmu.

Samotné znění smluv a dodatků zde neuvádím, těch je plný internet (ale kvalitní smlouvu na něm nejspíš nenajdete). Cílem článku je pomoct Vám pochopit, zda vůbec máte právo svůj družstevní byt podnajmout a jak se bránit obstrukcím.

Jde to i bez souhlasu, ale..

Abych nezapomněl: Pokud chcete podnajmout pouze část bytu a současně v takovém bytě bydlíte (trvalé bydliště nestačí, musíte opravdu v bytě bydlet), tak podle § 2274 občanského zákoníka není zapotřebí žádný souhlas družstva.

Jen pozor, abyste neměli ve stanovách nebo nájemní smlouvě podobnou formulaci: “Pronajímatel si může vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný souhlas (§ 2272 odst. 2 o. z.) i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž nájemce bydlí (§ 2274 o. z.).”
Viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu zde

V závěru článku si dovolím upozornit, že popisuji stav, který vychází ze současných zákonů a předpisů a není vyloučeno, že se během času může zákon změnit. Proto vždy doporučuji řídit se aktuálním znění zákonů.

Když nenajdete společnou řeč

Někdy bývá domluva těžká, starousedlíci chtějí svůj klid. Práci předsedů často vykonávají starší lidé, kteří mají své “zkušenosti” a cítí se v právu, když “chrání”. Ale i členové družstev si kolikrát dělají co chtějí. Ani jedno není dobře. Nakonec je vždy nejlepší se domluvit. Pokud domluva o podnájmu není možná a v bytě nechcete bydlet, nezbývá než ho prodat.. Ve výjimečných případech se setkávám i s takovými situacemi.

---

Pokud se Vám článek líbil, podpořte mě prosím v dalším psaní formou malého komentáře zde na stránce pod článkem. Stačí napsat “líbilo..”, “nelíbilo..” nebo se můžete podělit o svou zkušenost, která souvisí s tématem. Děkuji a přeji hezký zbytek dne..